전세 재계약을 앞두고 있다면 반드시 확인해야 할 사항이 많습니다. 불법 계약 여부, 예상치 못한 추가 비용, 임대인의 무리한 요구사항 등을 사전에 점검하지 않으면 불이익을 당할 수 있습니다. 이번 글에서는 전세 재계약 시 주의해야 할 주요 사항을 정리하고, 법적 보호를 받을 수 있는 방법을 소개합니다. 안전한 계약을 위해 반드시 체크해야 할 내용을 살펴보세요.
1. 전세 재계약 시 불법 계약 확인하기
전세 계약을 갱신할 때 가장 먼저 해야 할 일은 불법 계약 여부를 확인하는 것입니다. 불법 계약은 차후 법적 분쟁이나 금전적 손실로 이어질 가능성이 높기 때문에, 계약서 작성 전 신중하게 점검해야 합니다.
✅ 등기부등본 확인 필수
등기부등본은 해당 주택의 법적 상태를 확인할 수 있는 가장 중요한 문서입니다. 계약 전 반드시 **인터넷 등기소(www.iros.go.kr)**에서 열람하거나, 주민센터에서 발급받아 확인하세요.
- 근저당권 설정 여부: 집주인이 대출을 많이 받았다면 경매 위험이 있습니다.
- 압류 또는 가압류 내역: 법적 분쟁이 있는지 확인해야 합니다.
- 소유권 변동 여부: 집주인이 바뀌었는지 체크하고, 새 집주인과 계약해야 합니다.
✅ 불법 증축 또는 용도 변경 확인
빌라나 단독주택의 경우 불법 증축된 공간이 있을 수 있습니다.
- 불법 증축된 공간이 포함된 전세 계약은 향후 명도 소송의 대상이 될 수 있음
- 계약서에 없는 추가 공간이 포함된 경우 계약서에 명확히 기재할 것
✅ 계약서에 갱신 조건 명확히 명시하기
전세 재계약을 할 때 기존 계약서를 그대로 사용하면 안 됩니다.
- 보증금, 계약 기간, 특약 사항 등을 반드시 확인
- 집주인이 구두로 약속한 사항도 모두 계약서에 기재
- 임대차 3법에 따른 갱신청구권 행사 여부 명확히 명시
불법 계약을 방지하려면 계약 전 반드시 등기부등본을 확인하고, 계약서를 철저히 검토하는 것이 중요합니다.
2. 전세 재계약 시 추가 비용 발생 가능성
전세 재계약을 진행할 때 예상하지 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 이러한 비용을 최소화하기 위해 사전에 점검해야 할 사항들을 정리해 보겠습니다.
✅ 임대료 인상률 5% 제한 적용 여부
임대차 3법에 따라 전세 보증금 인상은 5% 이내로 제한됩니다. 그러나 일부 임대인은 이를 피하기 위해 꼼수를 사용할 수 있으므로 주의해야 합니다.
- 집주인이 신규 계약을 강요하면서 높은 인상률을 요구하는 경우
- 명목상 전세 계약이지만, 월세를 추가 부담해야 하는 반전세 전환 유도
- 실거주를 이유로 계약을 해지하려는 경우 (이 경우 입증 자료 요구 가능)
✅ 관리비 인상 여부 확인
전세 재계약 시 관리비가 갑자기 인상될 가능성이 있습니다.
- 기존 관리비 대비 큰 폭으로 인상되었는지 비교
- 건물 유지보수 비용을 세입자에게 전가하는 경우도 있음
- 관리비 내역을 꼼꼼히 확인하고, 계약서에 명시할 것
✅ 중개수수료 납부 여부
기존 계약을 단순 연장하는 경우 중개수수료를 낼 필요가 없습니다.
- 중개업자가 수수료를 요구할 경우 법적으로 거부 가능
- 계약서만 갱신하는 경우 직접 진행하여 비용 절감 가능
✅ 수리비 부담 문제
집주인이 전세 계약을 연장하면서 수리비를 세입자에게 떠넘기는 경우가 있습니다.
- 계약 전 집 상태를 점검하고 필요한 수리를 요청
- 세입자가 원인 제공한 문제가 아니라면 집주인이 부담해야 함
- 수리비 부담 범위를 계약서에 명확히 기재
추가 비용이 발생하지 않도록 사전에 철저히 점검하고, 계약서에 모든 사항을 기록하는 것이 중요합니다.
3. 임대인의 무리한 요구사항 대응 방법
일부 임대인은 전세 재계약 과정에서 세입자에게 무리한 요구를 할 수 있습니다. 이를 효과적으로 대응하는 방법을 알아보겠습니다.
✅ 전세에서 월세 전환 강요
금리 인상으로 인해 일부 집주인들은 전세를 반전세나 월세로 전환하려는 경향이 있습니다.
- 전세를 유지하고 싶다면 전세보증금 일부 인상을 협상
- 전환을 피할 수 없다면 전월세 전환율(은행 대출 금리와 비교)을 확인
- 부당한 전환 강요 시 임대차 분쟁조정위원회에 문의 가능
✅ 갱신청구권 거부
임대인은 아래와 같은 정당한 사유가 있는 경우 갱신을 거부할 수 있습니다.
- 본인 또는 직계 가족이 실거주할 경우 (단, 2년 이내 재임대 시 법적 문제 발생 가능)
- 세입자가 계약 조건을 위반한 경우 (미납 임대료, 불법 개조 등)
그러나 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부한 후 다시 세입자를 받으면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.
✅ 보증금 반환 지연 문제
계약이 종료된 후에도 보증금 반환이 늦어질 수 있습니다.
- 계약 종료 1~2개월 전에 보증금 반환 계획을 집주인과 논의
- 집주인이 반환을 미루는 경우 임대차 분쟁조정위원회나 법적 조치 고려
- 전세보증보험 가입을 통해 보증금 반환을 대비
임대인의 부당한 요구에 휘둘리지 않기 위해 법적 권리를 숙지하고, 명확한 근거를 갖춘 대응이 필요합니다.
🔎 결론 및 마무리
전세 재계약을 할 때는 불법 계약 여부, 예상치 못한 추가 비용, 그리고 임대인의 무리한 요구사항을 꼼꼼히 체크해야 합니다. 계약서를 세부적으로 검토하고, 법적으로 보호받을 수 있는 권리를 숙지하는 것이 중요합니다.
특히, 임대료 인상 제한, 전세보증보험 활용, 계약서 특약 사항 명시 등을 통해 보다 안전한 계약을 체결하시길 바랍니다. 😊